冲击“双千亿” 三盛控股规模与质量的两难抉择,国际实业最新消息,国际实业最新信息

《 国际实业 (000159) 》

财务数据 | 最新公告 | 历史估值 | 历史分红 | 龙虎榜

机构持股 | 十大股东 | 公司简介 | 信息一览 | 资金流

冲击“双千亿” 三盛控股规模与质量的两难抉择
2020-07-04


K图 02183_0

  总部迁至上海不到一年时间,三盛控股(2183.HK)发力长三角、全国化扩张的野心已经显露无疑。

  《中国经营报》记者梳理发现,2020年以来,三盛控股在长三角地区豪掷千金,先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地,新增土地面积14.78万平方米,总地价约27.54亿元,是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。

  然而,或是距离资产、销售“双千亿”目标的节点越来越近,这让三盛控股在品质和规模间略有失衡,全国各地多个项目出现违规现象。例如,位于无锡市的三盛星悦城,记者调查发现该商办项目被打造为公寓产品,却涉嫌触碰偷面积、贷款违规流入房地产等多根“红线”。

  此外,截至2019年末,三盛控股资本化利息金额达10.46亿元,总利息开支10.57亿元,占比98.96%;由于同期净利润仅为0.31亿元,资本化利息占净利润比重超34倍。业内人士认为,过高的资本化利息有维持现有利润、粉饰报表的目的,但会透支企业未来的财务表现。

  扩张野心凸显

  长三角一直是三盛控股除“大本营”福州外最青睐的区域。

  财报显示,2019年,三盛控股通过招拍挂、收并购等方式共计新增8宗土地,新增总建面193.9万平方米。其中,长三角区域落得“两子”,建面占比约12%,是三盛控股除福建地区外,唯一外拓的区域。

  截至2019年末,三盛控股的总土地储备建面约为432.1万平方米,分布在海峡西岸、长三角、环渤海以及东北的11个城市。而长三角地区的土储建面占比达10%,仅次于福建地区。

  三盛地产集团总裁冯劲义就曾在一封公开信中表示,长三角份额将达到40%。也正因如此,2020年以来,三盛控股在长三角地区豪掷千金,先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿地。

  具体而言,1月16日,三盛控股非直接全资附属公司上海盛牟实成功竞得两幅位于海门市工业园区的土地,面积分别约为 4.23万平方米及4.25万平方米,总代价分别约为2.22亿元及2.23亿元;

  4月26日,在经过46轮竞价后,温州市瑞安新区商住地块被三盛控股以上限价4.59亿元拿下,溢价率9.02%,同时竞配政策性住房建筑面积1600平方米;

  6月17日,三盛控股再度“落子”无锡,以成交楼面价19542元/平方米,溢价率44.8%拿下河埒口郁巷地块,成为无锡市新的“单价地王”。据了解,该地块出让面积5.26万平方米,用途为住宅用地,容积率1.8,建筑面积9.47万平方米。

  三盛控股相关负责人在接受记者采访时表示,公司在拿地方面侧重去弱限购、弱限价的区域,同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市、不进市场存量大的城市”,设置投资红线对风控强要求。

  “今年以来,一方面从合作模式、交易结构、决策效率等方面持续优化在收并购市场上的优势;另一方面通过公开招拍挂扩大公司合作平台,并利用产业优势在重点关注的城市寻求勾地机会。”上述负责人如是说道。

  值得一提的是,三盛控股的“上海梦”一直难以实现。三盛集团常务副总裁、三盛资本总裁梁川曾在2018年对媒体记者表示,“争取今年华东团队可以在上海有项目落地”,更表示“到上海是朝思暮想”。但至今,由于门槛较高,三盛仍在上海市场悄无声息。

  旗下多项目涉嫌违规

  在外界看来,三盛控股加速布局长三角的背后是对规模增长的渴望。但据克而瑞数据,2019年,三盛集团实现全口径销售金额403亿元,同比增长15.11%,增速较2018年大幅缩减57.1个百分点;今年上半年,三盛集团全口径销售金额165.5亿元,同比增长13.9%,增速进一步放缓。

  在这一背景下,三盛控股也开始“蒙眼狂奔”,多个项目各类违规现象层出不穷。

  7月1日,记者现场走访位于无锡市锡山区太湖大道与华夏南路交汇处的三盛星悦城。财报显示,该项目占地面积约为3.32万平方米,总建筑面积约为12.77万平方米,建筑类型为商业办公,于去年4月正式开工,9月首次开盘预售,预计于2021年竣工。

  据公司此前公告,该项目源于2018年三盛控股以2.05亿元收购兴荣国际实业有限公司。收购时,第一阶段土地已发展为商用物业,总建筑面积约3.42万平方米;第二阶段土地可发展为商业及办公大楼,建筑面积约8.43万平方米,即当下的三盛星悦城。

  据置业顾问叶诗(化名)介绍,项目为50年产权的毛坯公寓,主要户型为31平方米和50平方米,目前均价1.3万元/平方米。“2、4号楼房源就剩30多套了,5号楼预售证也批了下来,但因为单价高了3000元,所以还没有人买。”

  “4.5米的挑高,不仅可以打造Loft,两种户型分别还有5平方米和9平方米的赠送面积,性价比非常高。”在样板间和工地内,叶诗实地为记者比划出“赠送区域”,她表示,项目为了提高舒适度为环形走廊,“这种格局下,走廊就是你自己的,二楼的就可以延伸出去占据这一部分凭空多出一个房间,说白了就是偷面积。”

  当记者表现出对“偷面积”的担忧时,叶诗拍着胸脯强调,“项目有几十种装修方案可供客户选择,赠送部分我们也会一起装修好通过政府验收后再交付,无锡现在的公寓都存在偷面积,不可能出问题。”

  此外,三盛星悦城还涉嫌违规接收消费贷。叶诗向记者承诺,如果每月公积金缴纳额度较高,且在国营单位工作,可以帮忙以3.5%的利率贷款30万元,而条件不佳的客户贷款利率需要6.5%。“公寓产品不限房不限贷,很多上海客户也成功贷款在我这儿买到房了,只要拿到贷款在不同银行的账户多倒腾几次就行了。”

  而早在4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,要求严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。

  银保监会也有发声。4月22日,银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在国新办新闻发布会上表示,银保监会要求银行一定要监控资金流向,确保资金运用在申请贷款时的标的上,对于违规将贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

  未注入上市公司项目的违规更为繁杂。据成都市政府网,5月13日,三盛集团子公司成都吉盛置业有限公司的三盛·都会城四期二批次建设项目,未按照《建设工程规划许可证》载明的许可内容进行建设的行为,违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定,处罚款约54.34万元。

  位于徐州铜山区的三盛·中城则涉嫌无证施工。据徐州当地媒体报道,在没有张贴任何关于该项目的标志与建设审批公示相关文件的情况下,项目售楼处已基本完工,正在进行收尾工作。

  铜山区住建局监察大队负责人表示,5月初,监察大队在巡查中就发现了三盛·中城项目存在违法无证施工,当即约谈违法施工单位负责人,责令其停止违法行为,并第一时间开具了《建设工程停工通知书》。

  对项目违规,三盛集团方面并未正面回复,仅表示,“涉及项目事宜,均已落实整改到位,未来公司会严控项目建设过程中的合规性和风控。”

  债务风险隐现

  在两年资产禁注期结束后,三盛控股从对控股股东旗下企业的收购中获得漳州国际海岸、福州璞悦湾、福州滨江国际、宁德璞悦山河共4个项目,带来了50.24亿元的销售额,占总销售规模的44.4%。

  正是得益于集团的资产注入,三盛控股也扭亏转盈。财报显示,2019年,三盛控股实现营业收入20.46亿元,同比减少3.11%;权益股东应占溢利约为0.69亿元。

  但三盛控股依旧面临着较大的短期偿债压力,相关数据显示,2019年三盛控股净负债率高达492%,同比增加50个百分点。同时,现金短债比为0.3,长短债比为1.13,杠杆较高。

  三盛控股方面表示,公司剔除预收账款及合约负债的负债率仅为57.5%,较2018年同期下降了15.9个百分点。目前的融资渠道包括股权与股东借款、开发贷款、债权收购等。未来会积极拓宽融资渠道,降低融资成本,“利用多种债务管理模式拉长发债期限,优化长短债结构”。

  “从长短期债务结构来看,三盛控股的整体债务期限结构较为合理,目前主要问题是债务规模过高、债务增长过快和现金占比较低等问题。”一名不愿具名的高级经济师告诉记者。

  亿翰智库首席研究员张化东在接受记者采访时表示,由于三盛控股是一个借壳的上市公司,限制它不能把所有项目一次性全部注入其中,需要一个过渡期缓慢注入,“预计资产注入之后财务数据将会有所优化”。

  该高级经济师则指出,若想缓解三盛控股的债务压力,一是可以通过集团资产注入,或引入其他股权投资者投资;二是处置资产,减少债务比率和规模;三是通过发行股票、定增、永续债等权益性工具降低负债水平;四是做好财务规划,合理控制负债规模。

  房地产作为高杠杆行业,往往需要高额的资金,因此房企面临着大量的借款利息。按照会计准则,房企大部分的利息开支都可以被资本化转入存货中。由于房地产项目开发周期一般较长,所以需要根据项目的结转情况将费用分摊,资本化利息由此广为应用。

  记者梳理发现,2019年,三盛控股资本化利息金额达10.46亿元,总利息开支10.57亿元,占比98.96%,在所有房企中排名第3。而同期三盛控股净利润仅为0.31亿元,资本化利息占净利润比重超34倍。

  有观点认为,资本化利息虽然是调节利润的利器,但那些被资本化的利息并不会消失,只是体现在未来而已。如果资本化利息的金额占该年度的净利润比例过大,往往会被认为是在利用未来空间维持现有利润。

  上述高级经济师也认为,目前,虽然对于资本化利息没有比例上的限定,但是过高的资本化利息有粉饰报表和做大利润的目的,会透支企业未来的财务表现。

(文章来源:中国经营网)

免责申明: 本站部分内容转载自东方财富、同花顺、网易等知名媒体,如有侵权请联系微信 nmw160 删除。
软著申明: 金投股票网《十秒看财报》已申请软著保护,请勿侵权使用。
index.xml index1.xml index2.xml index3.xml index4.xml news.xml

冲击“双千亿” 三盛控股规模与质量的两难抉择,国际实业最新消息,国际实业最新信息